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二线地产股投资机会犹存

摘要

【二线地产股投资机会犹存】在市场回暖大背景下,受“一城一策”、限购松绑、按揭利率下行等因素影响,在新城控股、市北高新等二线地产股带动下,截至4月11日,地产板块累计上涨37.23%,位居申万28个行业板块第9名。(证券市场红周刊)

  在市场回暖大背景下,受“一城一策”、限购松绑、按揭等二线地产股带动下,截至4月11日,地产板块累计上涨37.23%,位居申万28个行业板块第9名。

  在黄伟国看来,今年以来二线地产股的爆发主要受益于地产市场环境的改善以及个股、恒大、融创都是从二三线房企跻身一线龙头的代表,这主要与房企此前的布局和发展策略有关。例如,考虑到融资环境紧缩,某公司在2018年布局放慢,其销售等各方面的数据增速势必会下降。

  此外,随着去年三季度以来市场流动性转向宽松,二线地产的融资环境大为改善。评级机构在给地产企业评级时,会对企业的杠杆、现金流等财务数据综合考量,从这个角度看,并非一线地产商的融资就一定会比二线地产商更有优势。

  例如,去年现金流紧张的地产龙头,融资年化利息仅有3%~4%。去年8月下旬,金地集团141亿元(+38%)、金地163亿元(+21%)、荣盛74亿元(+20%)。同时,今年以来,开发商一线城市拿地热情高涨,土地成交均价大幅上涨,反映出开发商对后市的信心。

  《红周刊》:您刚提到,在地产个股选择上,业绩弹性是您关注的重要指标,除此之外,您认为投资者还应从哪些方面着手进行地产股的研究?

  黄伟国:我们主要关注现金流、销售情况、土地储备、货值、土地储备主要区域等指标。例如,通过跟踪房企的销售数据,可以测算出房企未来潜在的可释放利润空间,这部分数据可以用公司的季报或者年报数据来验证。

  现金流方面,我们主要关注、华侨城的房子卖得可能就会比其他中小房企的房子要贵很多,其实在建设成本上,各家房企相差并不大,但华侨城、泰禾的房子在小区规划、小区环境设计等方面比较有优势,最终房子售价就可以高出很多。

  《红周刊》:面对日渐逼近的行业“天花板”,不少地产企业选择发展养老地产、文旅产业、商业广场甚至机器人等产业,您如何看待房企的转型问题?

  黄伟国:通常来看,转型对任何一家公司发展的挑战都非常大,毕竟企业经过多年经营,已经形成了一套系统的思维和做事方式。细分来看,如果房企转型到此前未出现的新领域,则还存在突破的可能。就投资机会而言,个人相对看好房企在地产产业链上下游做延伸的布局,例如养老地产、旅游、长租公寓等。(文中个股仅做举例,不做买入或卖出推荐)

(文章来源:证券市场红周刊)

(责任编辑:DF398)

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